La décision du Conseil d'Etat CARMEJANE LLC du 12 novembre 2025

La décision du Conseil d'Etat CARMEJANE LLC du 12 novembre 2025 rappelle aux non résidents détenant un bien immobilier en France des risques d'une détention par le biais d'une société étrangère : Celle-ci ne garantit pas l'absence d'imposition en France, pire en cas de mise à disposition gratuite du bien aux associés, la société peut être redevable d'un impôt sur les sociétés important alors que le bien n'est pas loué. La décision reconnait le caractère de SAS à une LLC américaine.

A retenir :

👉 Il est important de structurer et organiser une détention de bien immobilier en amont par un non résident fiscal français si on ne veut se voir soumis à l'IS en France pour un loyer non perçu.

👉 Le choix de la structure en France est très important : privilégier plutôt des SCI françaises plutôt que des LLC ou autres étrangères, si vous souhaitez investir dans l'immobilier en France.

👉 Si une structure type commerciale et soumise à l'IS ne peut être écartée, confiez la gestion comptable à un expert comptable et le suivi à un avocat fiscaliste pour éviter de payer un impôt trop important (passer les amortissements en comptabilité).

Les faits et la décision :

✔️ En l'espèce, une « LLC » américaine (« limited liability company ») détenait un bien en Provence, laissé à la disposition gratuite de ses associés (un couple marié de résidents américains) et de leurs parents. La LLC ne percevait ni ne déclarait aucun loyer en France.

✔️ L'administration fiscale, ayant relevé que ces biens avaient été mis à la disposition gratuite des associés ou de tiers, a réintégré dans les bénéfices de la société Carmejane LLC au titre des années 2011 et 2012 le montant des loyers dont celle-ci s'était ainsi privée au motif, non contesté, que cette renonciation ne relevait pas d'une gestion normale. Il y a donc un bénéfice réputé réalisé.

✔️ La société Carmejane LLC, dont le siège est en Californie, contestait des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au motif que la LLC américaine ne devrait pas être considérée comme une entreprise française assujettie à l'IS (mais à l'IR).

👉 Le Conseil d’État juge que la société LLC américaine devait être assimilée à une société par actions simplifiée (SAS) et est donc soumise à l’impôt français sur les sociétés pour le bénéfice réputé réalisé par la mise à disposition gratuite : la LLC en question, du fait notamment de la limitation de responsabilité de ses associés et de ses caractéristiques juridiques, est assimilable à une SAS de droit français.

Eve d'Onorio di Méo

Avocat Spécialiste en Droit Fiscal

Inscrit au Barreau de Marseille (France) et au Tableau des Avocats de Genève (Suisse)

ed@donorio.com