Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et non-résidents : ce que tout Français expatrié doit savoir
S'installer à l'étranger ne met pas un point final à ses obligations fiscales françaises. C'est même l'une des questions que me posent le plus souvent mes clients expatriés : un Français non-résident, propriétaire d'un bien immobilier en France, doit-il encore payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? La réponse est le plus souvent oui, mais le régime applicable comporte des spécificités importantes qu'il convient de maîtriser pour optimiser sa situation patrimoniale et éviter tout redressement fiscal.
En tant qu'avocate spécialiste en droit fiscal, inscrite aux barreaux de Marseille et de Genève, j'accompagne au quotidien des Français résidant à l'étranger dans la structuration et la sécurisation de leur patrimoine immobilier français. Voici un point complet, à jour, sur l'IFI applicable aux non-résidents.
Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L'IFI a remplacé l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis 2018. Il ne porte plus que sur le patrimoine immobilier, à l'exclusion des placements financiers (actions, obligations, liquidités, assurance-vie, etc.). Un Français installé à l'étranger peut détenir des biens hors de France, mais également en France : dans ce second cas, il peut devenir redevable de l'IFI au titre de ses seuls actifs immobiliers situés sur le territoire français.
Point clé pour les non-résidents : pour les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France, l'IFI est dû à raison des seuls biens immobiliers situés en France, et non de l'ensemble de leur patrimoine mondial.
Quel est le seuil d'imposition à l'IFI ?
Pour être redevable de l'IFI, le patrimoine immobilier net situé en France doit avoir une valeur supérieure ou égale à 1 300 000 €. Cet impôt pèse exclusivement sur les actifs immobiliers, et les conditions d'assujettissement s'apprécient au 1er janvier de chaque année. Un couple d'expatriés qui envisage l'acquisition d'un bien en France doit donc systématiquement intégrer ce seuil dans sa réflexion patrimoniale.
Un non-résident peut-il être imposé à l'IFI en France ?
Oui, et c'est là que la situation se complique souvent pour mes clients. Prenons un exemple concret :
Monsieur X, résident au Liechtenstein, dispose d'un patrimoine immobilier en France d'une valeur de 2 000 000 €. Est-il soumis à l'IFI en France ?
Faute de convention fiscale entre la France et le Liechtenstein en matière d'IFI, Monsieur X sera redevable de l'impôt sur le patrimoine au Liechtenstein, mais également en France, à hauteur des seuls biens détenus en France. L'impôt acquitté au Liechtenstein ne sera pas déductible de l'IFI dû en France.
Ce cas illustre un principe essentiel : le pays de résidence peut lui aussi soumettre à un impôt sur le patrimoine les biens détenus par la personne, ce qui peut aboutir, en l'absence de convention, à une double imposition. C'est pourquoi la France a signé de nombreuses conventions fiscales internationales destinées à éviter ce type de situation. Il est donc indispensable, avant toute acquisition ou restructuration patrimoniale, de vérifier l'existence et le contenu de la convention fiscale applicable entre la France et le pays de résidence.
Quels placements échappent à l'IFI pour un non-résident ?
L'IFI ne taxe que l'immobilier : les placements financiers réalisés par des non-résidents ne sont pas soumis à l'IFI. C'est un avantage non négligeable du statut de non-résident.
Madame Z, domiciliée en Allemagne — pays qui a supprimé l'impôt sur le patrimoine —, a-t-elle intérêt à placer une partie de son patrimoine en France ?
Oui : elle peut investir dans des contrats d'assurance-vie ou de capitalisation auprès d'établissements français, acquérir des actions, des obligations, ou placer des sommes sur des comptes courants de société, sans que ces avoirs soient soumis à l'IFI. Deux précisions importantes s'imposent toutefois :
cette règle ne s'applique pas aux Français installés à Monaco depuis le 1er janvier 1989, qui restent traités comme des résidents pour l'application de nombreuses règles fiscales ;
l'administration fiscale française a restreint la notion de placements financiers : les titres de participation (plus de 10 % du capital social, souscrits à l'émission ou conservés au moins deux ans) ne sont pas considérés comme des placements financiers exonérés au sens de l'IFI.
Faut-il détenir un bien immobilier français par l'intermédiaire d'une SCI ?
C'est l'une des questions patrimoniales les plus fréquentes. Prenons l'exemple de Monsieur et Madame A, domiciliés en Italie (pays qui ne connaît pas d'impôt sur le patrimoine), qui souhaitent acquérir un bien immobilier en France d'une valeur de 2 000 000 €.
S'ils acquièrent le bien directement, ils seront redevables de l'IFI dès lors que la valeur de l'immeuble dépasse le seuil d'imposition. En cas de recours à l'emprunt, la valeur du capital restant dû vient en déduction de la valeur de l'immeuble, ce qui peut permettre, temporairement, d'échapper à l'IFI. Mais au fur et à mesure du remboursement du prêt, la valeur nette du patrimoine augmente et peut, à terme, dépasser le seuil de taxation.
S'ils constituent une SCI pour porter l'acquisition, les parts de la SCI seront elles aussi soumises à l'IFI si leur valeur dépasse le seuil — l'administration fiscale ne considère pas les parts d'une SCI à prépondérance immobilière comme des placements financiers exonérés. Là encore, un emprunt contracté par la SCI vient réduire la valeur des parts taxables.
Point de vigilance : les avances en compte courant réalisées par des associés non-résidents ne peuvent plus, en principe, être déduites pour déterminer la valeur des parts d'une société à prépondérance immobilière — sauf à justifier du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, montant, caractère effectif des remboursements).
En conclusion sur ce point : la SCI n'est pas un outil d'exonération de l'IFI, mais elle demeure un instrument précieux d'organisation, de gestion et de transmission du patrimoine immobilier familial, à condition d'en anticiper soigneusement les modalités de financement.
Nos recommandations pour les Français de l'étranger
Vérifiez systématiquement l'existence d'une convention fiscale entre la France et votre pays de résidence en matière d'impôt sur la fortune.
Distinguez soigneusement vos actifs immobiliers (taxables à l'IFI) de vos placements financiers (exonérés, sauf exceptions).
Anticipez l'effet du remboursement d'un emprunt sur la valeur nette taxable de votre patrimoine dans le temps.
Étudiez l'intérêt d'une SCI au regard de vos objectifs de gestion et de transmission, et non comme un simple levier d'évitement de l'IFI.
Faites-vous accompagner par un avocat fiscaliste maîtrisant à la fois le droit français et les spécificités de votre pays de résidence : la fiscalité évolue rapidement, dans chaque juridiction.
Foire aux questions (FAQ)
Un non-résident fiscal doit-il déclarer l'IFI en France ?
Oui, dès lors que la valeur nette de ses biens immobiliers situés en France est égale ou supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les non-résidents bénéficient-ils d'un abattement particulier sur leur résidence en France ?
Les règles d'abattement applicables à la résidence principale sont réservées aux résidents fiscaux français ; un non-résident ne peut, en principe, pas en bénéficier pour un bien qu'il ne peut qualifier de résidence principale en France.
Les liquidités et l'assurance-vie sont-elles soumises à l'IFI pour un non-résident ?
Non : l'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers. Les placements financiers (assurance-vie, comptes-titres, liquidités) détenus par un non-résident échappent à l'IFI, sous réserve des exceptions applicables aux titres de participation et au cas particulier de Monaco.
Une SCI permet-elle d'échapper totalement à l'IFI ?
Non. Les parts de SCI à prépondérance immobilière sont elles-mêmes incluses dans l'assiette de l'IFI si leur valeur dépasse le seuil légal. La SCI reste néanmoins un outil utile de structuration et de transmission patrimoniale.
Que se passe-t-il en l'absence de convention fiscale entre la France et mon pays de résidence ?
Le risque de double imposition existe : vous pouvez être imposé à la fois dans votre pays de résidence et en France, sans possibilité de déduire l'un de l'autre, comme l'illustre le cas des résidents du Liechtenstein.
Conclusion
L'expatriation ne dispense donc pas systématiquement de l'impôt sur la fortune immobilière : dès lors que des biens immobiliers sont conservés en France au-delà du seuil légal, l'IFI demeure applicable, quelle que soit votre résidence fiscale. La bonne nouvelle, c'est que le statut de non-résident ouvre aussi de réelles opportunités d'optimisation, notamment sur les placements financiers. Chaque situation étant singulière — pays de résidence, existence d'une convention fiscale, structuration patrimoniale envisagée — un accompagnement personnalisé est essentiel pour sécuriser vos choix.
Eve d'Onorio di Méo
Avocat Spécialiste en Droit Fiscal
Barreau de Marseille et Genève (Avocat UE/AELE)
Commentaires