Plus-values immobilières des non-résidents : taux, exonérations et représentant fiscal en 2026
Vendre un bien situé en France lorsque l’on vit à Genève, Bruxelles, Londres ou Dubaï ne permet pas d’échapper à l’impôt français. La France conserve sur les immeubles situés sur son territoire un droit d’imposer que la plupart des conventions fiscales lui reconnaissent, et c’est à ce titre qu’elle taxe la plus-value immobilière du non-résident.
Concrètement, le vendeur supporte un prélèvement de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % ou de 17,2 % selon sa situation au regard de la sécurité sociale. Des exonérations existent, notamment l’exonération de 150 000 € et celle de l’ancienne résidence principale, mais elles sont strictement encadrées et supposent d’agir dans des délais précis.
Voici, point par point, les règles applicables en 2026 à la taxation des plus-values immobilières des non-résidents : taux, abattements pour durée de détention, exonérations, représentant fiscal et réflexes à adopter avant la signature de l’acte de vente.
Qui est concerné par l’imposition de la plus-value immobilière des non-résidents ?
Est concerné tout contribuable dont le domicile fiscal est situé hors de France, au sens de l’article 4 B du Code général des impôts (CGI), qui réalise une plus-value :
lors de la vente d’un bien immobilier situé en France, ou de toute autre cession à titre onéreux : appartement, maison, terrain, immeuble de rapport ;
lors de la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France, comme une société civile immobilière (SCI).
La nationalité du vendeur est sans incidence : c’est sa domiciliation fiscale qui déclenche l’application de ce régime, prévu par l’article 244 bis A du CGI.
Quel est le taux de la plus-value immobilière d’un non-résident en 2026 ?
L’imposition se décompose en plusieurs prélèvements :
Impôt sur le revenu, 19 % : prélèvement forfaitaire quel que soit le pays de résidence du vendeur ;
Prélèvements sociaux, 17,2 % : CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 % ;
Prélèvement de solidarité seul, 7,5 % : taux applicable au contribuable affilié à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, qui n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français, et qui en apporte la preuve ;
Taux de 75 % : lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État ou territoire non coopératif ;
Taxe sur les plus-values immobilières élevées : surtaxe progressive de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €.
Une précision utile : la hausse de la CSG sur les revenus du capital entrée en vigueur en 2026 ne s’applique pas, en l’état, aux plus-values immobilières, qui demeurent soumises aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Exemple : Madame X, domiciliée à Genève, vend un appartement situé à Nice avec une plus-value imposable de 200 000 € (assiette supposée identique pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux, par souci de simplicité). Elle acquitte 38 000 € d’impôt sur le revenu (19 %). Si elle prouve son affiliation à un régime suisse, elle ne doit que 15 000 € de prélèvement de solidarité (7,5 %) ; à défaut, elle doit 34 400 € de prélèvements sociaux (17,2 %). La taxe sur les plus-values élevées s’y ajoute.
Les abattements pour durée de détention
La plus-value est calculée selon les mêmes règles que pour un résident, avec la prise en compte d’abattements pour durée de détention :
Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention et 4 % la 22e année, soit une exonération totale au-delà de 22 ans ;
Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an au-delà, soit une exonération totale au-delà de 30 ans.
L’écart entre ces deux seuils a une conséquence pratique : un bien détenu depuis 25 ans échappe à l’impôt sur le revenu, mais demeure soumis aux prélèvements sociaux.
L’exonération de 150 000 € : une faveur réservée à certains non-résidents
L’article 150 U, II-2° du CGI exonère la plus-value réalisée lors de la cession d’un logement situé en France par un non-résident, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Le cédant doit toutefois remplir quatre conditions cumulatives :
Être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
Avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession ;
Céder dans le délai : au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, ou, sans condition de délai, si le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession ;
Ne pas avoir déjà bénéficié de cette exonération depuis le 1er janvier 2006.
Le plafond de 150 000 € s’apprécie par cédant. Pour des concubins ou des co-indivisaires, il s’apprécie sur la quote-part de plus-value de chacun. Pour un couple marié qui vend un bien détenu conjointement, il est admis de l’apprécier de la même manière : l’exonération peut ainsi atteindre 300 000 € de plus-value au total. La fraction supérieure à 150 000 € est imposée dans les conditions de droit commun.
L’ancienne résidence principale. Sur le fondement de l’article 244 bis A, I-1° du CGI, la plus-value est totalement exonérée lorsque l’immeuble constituait la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, à trois conditions : la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, l’immeuble ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers, à titre gratuit ou onéreux, et le contribuable ne doit pas avoir déjà bénéficié de l’exonération de 150 000 €.
En revanche, le non-résident ne peut pas invoquer l’exonération de droit commun applicable à la cession de la résidence principale, ni celle prévue lors de la première vente d’un logement qui n’est pas la résidence principale.
Faut-il désigner un représentant fiscal ?
Le non-résident qui vend un immeuble en France doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, garant du paiement de l’impôt. Une dispense automatique existe dans quatre situations :
le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État membre de l’Union européenne, ou en Islande ou en Norvège ;
le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €, ce seuil s’appréciant par cédant ;
la cession est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en raison de la durée de détention (22 ans et 30 ans) ;
la cession porte sur l’ancienne résidence principale exonérée au titre de l’article 244 bis A, I-1° du CGI.
À défaut de dispense, le représentant peut être un établissement de crédit exerçant en France, un organisme déjà accrédité de façon permanente ou toute personne domiciliée fiscalement en France, à l’exclusion des notaires et des avocats. Son accréditation est demandée à la direction départementale ou régionale des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble : cette démarche prend du temps et doit être anticipée dès la promesse de vente.
Déclaration et paiement : le rôle du notaire
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont versés par le notaire au moment de la vente, par prélèvement sur le prix. Si le non-résident perçoit par ailleurs des revenus de source française soumis à l’impôt sur le revenu, tels que des revenus fonciers, il doit également reporter la plus-value sur sa déclaration n° 2042 C (case 3VZ), afin qu’elle soit prise en compte dans le calcul de son revenu fiscal de référence.
L’administration fiscale détaille ces règles dans sa documentation consacrée aux plus-values immobilières des non-résidents.
Convention fiscale et double imposition
Les conventions fiscales bilatérales prévalent sur la loi interne. La plupart reconnaissent à la France le droit d’imposer les plus-values portant sur des immeubles situés sur son territoire. L’État de résidence du vendeur élimine ensuite la double imposition, soit par une exonération assortie ou non d’une réserve de progressivité, soit par un crédit d’impôt. Avant de signer, il faut donc examiner la convention applicable et la manière dont la plus-value sera traitée dans le pays de résidence.
La détention d’un bien en France peut en outre rendre le non-résident redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, et sa transmission obéit à des règles propres, détaillées dans notre article sur la succession internationale et la loi applicable.
Nos conseils avant de vendre un bien en France depuis l’étranger
Chiffrer l’impôt avant la promesse de vente, en intégrant les abattements, la taxe sur les plus-values élevées et le taux de prélèvements sociaux applicable à votre situation.
Vérifier votre éligibilité à l’exonération de 150 000 € et le calendrier : le délai de cinq ans court à compter du départ de France.
Anticiper le représentant fiscal lorsque aucune dispense ne joue, afin de ne pas retarder la signature de l’acte authentique.
Justifier votre affiliation à un régime de l’EEE ou de la Suisse pour ne supporter que 7,5 % de prélèvements sociaux.
Analyser la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence pour éviter toute double imposition.
La vente d’un bien en France par un non-résident se joue souvent avant la signature : une exonération perdue pour quelques mois ou un représentant fiscal désigné trop tard peuvent coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Notre cabinet, inscrit aux barreaux de Marseille et de Genève, vous accompagne dans l’analyse de votre situation et la sécurisation de l’opération. Contactez le cabinet D’Onorio di Méo Avocats.
FAQ : plus-values immobilières des non-résidents
Quel est le taux de la plus-value immobilière pour un non-résident en 2026 ?
La plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, quel que soit le pays de résidence du vendeur, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés à 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) pour le contribuable affilié à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse et non à la charge d’un régime français. Le taux est porté à 75 % lorsque le cédant est domicilié dans un État ou territoire non coopératif. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
Un non-résident peut-il être exonéré de plus-value sur la vente de son bien en France ?
Oui, dans deux cas principaux. L’article 150 U, II-2° du CGI exonère la plus-value nette imposable dans la limite de 150 000 € pour la cession d’un logement, sous conditions de nationalité (Union européenne ou EEE avec convention d’assistance administrative), de domiciliation antérieure en France d’au moins deux ans et de délai de cession. L’article 244 bis A, I-1° du CGI exonère totalement la vente de l’ancienne résidence principale lorsque la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, sans mise à disposition d’un tiers.
Au bout de combien d’années la plus-value immobilière est-elle exonérée pour un non-résident ?
Les abattements pour durée de détention sont les mêmes que pour un résident. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Un bien détenu depuis 25 ans reste donc soumis aux prélèvements sociaux, mais plus à l’impôt sur le revenu.
Comment ne payer que 7,5 % de prélèvements sociaux sur ma plus-value ?
Il faut relever d’un régime de sécurité sociale d’un État de l’EEE ou de la Suisse, sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et en apporter la preuve. Une simple carte d’assuré ne suffit pas : l’attestation doit établir que vous n’êtes pas pris en charge par un régime français. À défaut, le taux de 17,2 % s’applique.
Un représentant fiscal est-il obligatoire pour vendre un bien en France depuis l’étranger ?
En principe oui, sauf dispense. Aucun représentant n’est exigé lorsque le cédant est domicilié dans un État membre de l’Union européenne (ou en Islande ou en Norvège), lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € par cédant, lorsque la plus-value est totalement exonérée en raison de la durée de détention (22 ans et 30 ans) ou lorsque la vente porte sur l’ancienne résidence principale exonérée au titre de l’article 244 bis A, I-1° du CGI.
Qui paie l’impôt sur la plus-value : le vendeur ou le notaire ?
Le notaire verse l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au moment de la vente, par prélèvement sur le prix. Si le non-résident perçoit par ailleurs des revenus de source française imposables, il doit reporter la plus-value sur sa déclaration n° 2042 C (case 3VZ) pour le calcul de son revenu fiscal de référence.
La vente de parts de SCI détenant un immeuble en France est-elle concernée ?
Oui. La cession de parts d’une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France, telle qu’une société civile immobilière, relève du même régime d’imposition que la vente directe de l’immeuble (article 244 bis A du CGI).
Comment éviter la double imposition de la plus-value ?
Il faut examiner la convention fiscale conclue entre la France et le pays de résidence du vendeur. La plupart reconnaissent à la France le droit d’imposer les plus-values immobilières situées sur son territoire, l’État de résidence éliminant alors la double imposition par une exonération (avec ou sans réserve de progressivité) ou par un crédit d’impôt. Le traitement de la plus-value dans le pays de résidence doit être vérifié avant la signature.
Eve d’Onorio di Méo
Avocat Spécialiste en Droit Fiscal
Barreau de Marseille et Genève (Avocat UE/AELE)
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