Revenus locatifs français d’un résident suisse : la fiscalité en 2026
Vous résidez en Suisse et vous louez un appartement, une maison ou un local en France ? Vos revenus locatifs de source française, perçus en tant que non-résident, obéissent à des règles spécifiques, à la croisée du droit fiscal français et de la convention fiscale franco-suisse. Mal anticipées, elles conduisent à payer trop d’impôt, voire à s’exposer à un redressement.
Voici, de manière claire et pédagogique, l’essentiel à connaître en 2026 pour sécuriser vos loyers français depuis la Suisse.
1. Principe : la France taxe les loyers, la Suisse exonère avec réserve de progressivité
Selon l’article 6 de la convention franco-suisse du 9 septembre 1966, les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’État où l’immeuble est situé. Un résident suisse propriétaire en France est donc imposé en France sur ses loyers, au titre de l’impôt sur le revenu, quelle que soit sa nationalité.
La Suisse, de son côté, applique la méthode de l’exemption avec réserve de progressivité: ces revenus ne sont pas taxés en Suisse, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition de vos autres revenus. Il n’y a donc pas de double imposition, mais il faut les déclarer des deux côtés de la frontière.
2. Impôt sur le revenu : taux minimum de 20 % et option pour le taux moyen
Les non-résidents sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 %, porté à 30 % au-delà d’environ 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025). Si votre taux moyen d’imposition mondial est inférieur, vous pouvez demander l’application du taux moyen, à condition d’en apporter la preuve (article 197 A du CGI).
Cette option suppose de déclarer vos revenus mondiaux et de produire un justificatif de résidence fiscale et d’imposition en Suisse : c’est souvent là que se joue l’économie d’impôt.
3. Location nue : micro-foncier ou régime réel
Les loyers d’un bien loué nu relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent :
Le micro-foncier, si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an : abattement forfaitaire de 30 %.
Le régime réel (déclaration n° 2044) : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien et de réparation, frais de gestion), souvent plus favorable en cas de crédit ou de travaux.
4. Location meublée (LMNP) : le régime des BIC
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que l’activité soit exercée à titre professionnel ou non. Elle permet notamment l’amortissement du bien, mais la fiscalité de la location meublée a été durcie ces dernières années (location touristique, réintégration des amortissements lors de la revente). Une analyse au cas par cas s’impose avant d’opter pour ce régime.
5. Prélèvements sociaux : l’exonération de CSG/CRDS pour les affiliés au régime suisse
C’est le point le plus souvent négligé. Un résident suisse affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale suisse (LAMal) et qui n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français est exonéré de CSG et de CRDS. Il reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 % pour un non-résident affilié hors Espace économique européen et Suisse.
Attention : cette exonération ne s’applique pas automatiquement. Il faut la revendiquer et fournir une attestation d’affiliation au régime suisse. Si vous avez payé les prélèvements sociaux au taux plein, une réclamation permet de demander le remboursement dans les délais légaux.
6. Comment déclarer ses loyers français depuis la Suisse
Déclarez chaque année vos revenus de source française auprès du Service des impôts des particuliers des non-résidents (SIPNR), en ligne sur impots.gouv.fr ou sur papier.
Joignez la déclaration n° 2044 pour les revenus fonciers (ou les déclarations BIC pour la location meublée).
Conservez les justificatifs : bail, quittances, taxe foncière, factures, attestation de résidence fiscale suisse, attestation LAMal.
Mentionnez ces loyers dans votre déclaration suisse, où ils seront exonérés mais pris en compte pour le taux.
7. Ne pas oublier l’IFI et la plus-value de cession
Propriétaire en France, vous pouvez être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière dès que la valeur nette de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros : consultez notre analyse de l’IFI des non-résidents. À la revente, la plus-value immobilière d’un non-résident obéit à ses propres règles. Enfin, si vous envisagez de transmettre ce bien, lisez notre article sur la loi applicable à la succession internationale.
Les erreurs fréquentes des propriétaires résidant en Suisse
Ne pas déclarer les loyers en France, en pensant qu’ils sont déjà imposés en Suisse.
Oublier de réclamer l’exonération de CSG/CRDS alors que l’on est affilié à la LAMal.
Ne pas demander le taux moyen alors que le taux mondial est inférieur à 20 %.
Choisir le micro-foncier alors que le régime réel serait plus avantageux.
Négliger l’IFI et les conséquences d’une revente ou d’une donation du bien.
FAQ : revenus locatifs français et résident suisse
Un résident suisse doit-il payer l’impôt en France sur ses loyers ?
Oui. En application de l’article 6 de la convention franco-suisse du 9 septembre 1966, les revenus d’un immeuble situé en France sont imposables en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.
La Suisse impose-t-elle aussi les loyers perçus en France ?
Non, la Suisse applique la méthode de l’exemption : ces loyers n’y sont pas imposés, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus (réserve de progressivité).
Quel est le taux d’imposition d’un non-résident sur ses revenus fonciers français ?
Le taux minimum est de 20 % jusqu’à environ 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis de 30 %. Le non-résident peut demander l’application du taux moyen s’il justifie que son taux mondial est inférieur.
Un résident suisse paie-t-il la CSG et la CRDS sur ses loyers français ?
Un contribuable affilié à un régime obligatoire d’assurance maladie suisse (LAMal) et non à la charge d’un régime français est exonéré de CSG et de CRDS, mais reste soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. L’exonération doit être justifiée auprès de l’administration.
Où déclarer ses revenus locatifs français depuis la Suisse ?
La déclaration se fait chaque année en ligne sur impots.gouv.fr ou sur papier auprès du Service des impôts des particuliers des non-résidents (SIPNR), avec la déclaration n° 2044 pour les revenus fonciers.
Chaque situation est différente : régime d’imposition, structure de détention (en direct, SCI, société), statut familial ou nationalité peuvent modifier l’analyse. Un audit préalable permet de sécuriser vos déclarations et d’optimiser votre fiscalité entre la France et la Suisse.
Eve d’Onorio di Méo
Avocat Spécialiste en Droit Fiscal
Barreau de Marseille et Genève (Avocat UE/AELE)
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